انخفاض في الأسعار، ركود وجمود في الأسواق ، هبوط حاد في أسعار الإيجارات وزيادة في التوتر و القلق، كيف يمكن لأحد ألمع نجوم الاستثمار العقاري الانهيار بهذا القدر؟
ما قبل الحدث:
كانت دبي مدينة سريعة النهوض و التطور ، و من الطبيعي أن تتزايد فرص و قيم الاستثمار العقاري مع تحسن الاقتصاد في البلاد ، فمنذ عام 2002 إلى عام 2008 ، تضاعفت أسعار العقارات في دبي أربع مرات تقريباً، و أصبحت دبي واحدة من أسرع مدن العالم نمواً. و بعد آذار (مارس) 2006 ، عزّز تدفق الأموال الأجنبية طموحات دبي بعد إقرار قانون ملكية العقارات الأجنبية ، و لكن دائماً ما نسأل أنفسنا كم وكيف سيكون حجم التطور و سرعته…
كما هو معلوم لكل مستثمر ناجح، لا يمكن وضع كل تركيزك و مالك في مكان واحد ،و هنا كان خطأ الإمارات العربية المتحدة ، كانت دبي هي الهدف الأول والوحيد إلى وقت طويل للاستثمار والنمو، حتى حدثت أزمة الائتمان العالمية في نهاية عام 2008.
انخفضت أحجام المعاملات، و تم تعليق أو إلغاء ما يقرب من نصف مشاريع البناء في الإمارات ، مشاريع ضخمة ذات عوائد أكبر، وتبلغ قيمتها حوالي 1.1 تريليون درهم (582 مليار دولار أمريكي)، و لكن لم يستمر الوضع بهذا السوء طويلاً، وجاءت مرحلة الاقتصاد القادمة (التعافي).
مع عودة الاقتصاد إلى النمو ، تم استئناف مشاريع البناء المتوقفة و من يناير 2012 إلى نهاية 2014 ، شهدت دبي ارتفاعاً حاداً في أسعار المنازل ، بمتوسط 21.5٪ سنويًا و بدأ الوضع يبشر بالخير و لكن ومع ذلك ، تباطأ نمو أسعار المنازل في دبي بنهاية عام 2014.منذ ذلك الحين ، شهد سوق الإسكان حالة ركود.
أحداث متتالية :
في عام 2015 ، انخفض مؤشر أسعار العقارات السكنية في دبي (RPPI) بنسبة 11٪ ، وانخفض مؤشر أسعار العقارات في أبو ظبي بنسبة 0.8٪ ، وفقًا لموقع Reidin.com. و في عام 2016 ، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 0.4٪ في و وفي عام 2017 ، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 3.9٪ في دبي وبنسبة 9٪ حتى في أبوظبي.
هل هي النهاية؟
الجواب البسيط، لا. انخفض مؤشر أسعار العقارات السكنية في دبي بنسبة 2.1٪ (2٪ معدلة حسب التضخم) خلال العام المنتهي في مايو 2021 ، بإرتفاع عن الانخفاض السنوي البالغ 6.1٪ في العام السابق له وهو أدنى انخفاض منذ سبتمبر 2017 ، وفقًا لموقع Reidin.com. وانخفضت أسعار الشقق بنسبة 3.8٪ (-3.7٪ معدلة حسب التضخم) خلال العام المنتهي في مايو 2021. و أيضا ارتفعت أسعار الفِلل بقوة بنسبة 10.3٪ (10.5٪ معدلة بالتضخم) على أساس سنوي خلال نفس الفترة. يبدو أن هناك فترة تعافي أخرى، و لكن تعلمنا شيئاً من الفترة ٢٠١٢-٢٠١٤، أنً هذه الفترة مؤقتة وغالباً يستحقها فترة ركود أسوأ.
ما هو السبب؟
يقول الخبراء أن السبب هو تركيز كل الاستثمار في جهة أو مدينة واحدة ، فهذا استثمار محدود جداً، و مع انتقال كل المواطنين لتلك المدينة بحثاً عن فرص عمل وتسارع المستثمرين لنفس السوق والمكان ، يصبحُ السوق مكتظاً ومزدحماً (العرض أكبر من الطلب) وهنا تكمن المشكلة، وتحدث فترة قصيرة من التوسع الكبير ثم تلحقها فترة من ركود أكبر .
لاحظت الإمارات العربية المتحدة هذا الأمر متأخراً ، و طوُرت أبوظبي ، و لكن جاء ذلك متأخراً، فقد حلُ الشؤم و خاب ظن قلوب المستثمرين , و اتجهوا للبحث عن فرص أكبر في أماكن أفضل وتوجه معظمهم إلى الولايات المتحدة الأمريكية ، فهي على عكس الإمارات العربية المتحدة ، بها فرص شبه متساوية على ولاياتها المتحدة (العرض أقل من الطلب) (لا تزال هناك أماكن غير متطورة، وبها مستثمرين بنسب أقل) . مما يعني سوق أكبر، زحمة اقل و منافسة بسيطة. وفوق كل ذلك و في محاولة لتحفيز السوق العقاري أصدرت عدد من المؤسسات والوزارات عدة قرارات تساعد في التخفيف من حدة أصحاب المنازل والمستأجرين (معدلات فائدة منخفضة) وتوفير المزيد من الفرص لشراء الأصول المتعثرة وزيادة هوامش الربح كما أن هناك تقلبات في الأسعار على المدى القصير والتي من المحتمل أن تؤدي إلى انخفاض تكاليف الشراء.